直到四周吵得像锅粥了，他才不紧不慢地喝下最后一口汤，把碗放在桌子上，道，“我不让大家买是有道理的。”

　　高老板问，“你到底是怎么想的？你到是说啊？真是急死人了。我们来就是买房子来了，你不让我们出手，不是耽误功夫吗？”

日期：2010-09-06　16:21:20

　　林一凡环视四周，“大家是不是也觉得我太谨慎了？”
　　有人说，“林先生，是不是谨慎你不你的理由说出来，大家不都明白了吗？”
　　耿勇站起身来，大声道，“大家静一静，听听一凡的话，然后再说自己的意见好不好？”
　　林一凡也站起身来，走到几张桌子中间的位置，清清嗓子道，“大家静一静，请听我说。”
　　大家一下子静了下来，所有的目光都聚在林一凡的身上。林一凡用眼睛的余光看了看刘苏苏，他发现，她也是正在目不转睛地看着自己。他稍微梳理了一下思路，道，“大家上午看到开发商给的折扣很高，都觉得我没出手有点过分小心是吧？可是，大家有没有想过一个问题？我们大家搜视异地炒房，对于我们买到的房子的管理也是很难的，对于这些房子的出售也是很困难的，因此大家要成功地炒房，房子要最终出手才是真的成功，而我们所炒作的房屋的成功出手是必须要依靠开发商进行协助的。”

　　“嗯，有道理。”老冯在一边道。
　　高老板一拍桌子，“是啊，我们咋没想到这个问题呢？”
　　林一凡笑了，“以后大家无论是不是参加耿主任组织的考察团，一定要注意这个问题。上午没有让大家出手，看起来是我的谨慎，其实也是耿主任的意思。”
　　他这话是要把耿勇摆上首位，这个考察团是耿勇组织的，他不能喧宾夺主。
　　他这样一说，耿勇立刻面带得意，而李太看耿勇的眼神则充满了欣赏。
　　“那林先生说说，我们怎样才能跟开发商签合同呢？”阿娟在一旁问道。
　　林一凡专项她，说，“阿娟小姐问得好。我之所以没有叫大家跟那两个开发商签合同，一个重要的原因是：他们没有跟我们签退房协议。”
　　“退房协议？咋回事，一凡，你说说？”邵老板在一边喊道。

　　林一凡道，“我们在异地炒房一般都要跟开发商有一个退房的协议，随时可以退房再出售。这样采取退房的办法，好处就是大大的避免了税收，因为你退房什么税都无法征收你的，而我们这次接触的开发商给我们的价格是按照开盘价的五折给的，况且贷款首付也只有两成，所以这样的退房只要是按照合同的价格进行退房，这就意味着巨大的收益，而这样的退房操作需要在期房的交房以前，在开发商还没有撤场之前。因此，我们主要持有这些房子的时间也就是这样长，除非你长期看好或者被套没有出手。大家记住，我们是炒房的，这样，我们持有房子的时间一般不超过一年半，收益一般是房价的30%。现在房地产价格大涨，这两个楼盘我看收益甚至是我们买入房价的100%。”

　　“原来是这样啊，林先生真不愧是炒房专家，你这样一说我们就明白了。林先生，我刚才冒犯了，我向你赔罪。”高老板站起身来，向林一凡端起酒杯，一饮而尽。

日期：2010-09-06　16:39:53

　　“林先生，我有个疑问，我们不通过开发商进行退房操作，我们的收益不是更大？”阿娟在一旁问。
　　林一凡很是欣赏阿娟，她问的问题总是能问到点子上，于是，他接着说，“我们这些人需要通过开发商的退房操作还有一个非常重要的原因，那就是二手房贷款的不易。很多城市的银行对于二手房的价格评估都是偏低的，因为政府和银行指定了标准，这个标准的调整远远落后于房价的市场价格上涨，所以不通过开发商销售房子的话，房屋的贷款额就很低，这样的情况就是要求买房人支付更多的首付款。高企的首付款是许多人购房的障碍，很多高学历年轻人收入高而且对于日后收入增长的预期强不怕购房贷款的月供，但他们工作时间不长还没有积攒足够的现金支付过高的首付。况且，即使是对于有钱的购房者，很多人不差钱的情况下也是愿意最大化利用银行的贷款的，因为他们的企业也是大量借贷，甚至是高利贷。银行的贷款利息成本是低于他企业的财务费用成本的，因此不能高额贷款的结果对于房屋的销售会形成很大的制约。而且他们的炒房都有贷款，转让时现在银行难以转按揭了，就需要有先期资金还清贷款再出售，过桥资金也是成本。而通过开发商的售房，由于开发商的担保和开发商与银行多种贷款合作基础，这样的转让不算是转按揭，按揭房的转让需要先还清贷款的过桥资金也给省略了。”

　　“我明白了，这样操作实际上是跟开发商银行都是互利互惠的，我这样理解对吗？”老冯忽然在一边插了一句。
　　林一凡笑了，“是的，我们这样做是最大地利用了开发商和银行的资源，减少了自己的风险。我们这样操作只是开发商在手续上给与的便利，真正的售房却要通过专业的代理公司，最方便的还是通过开发商的销售团队来解决。所得的炒房利润分一10%出来或者是给售价3%的佣金就可以了。这样的成本与二手房的售房中介费比例可比，是非常合算的事情。这样就是我们的房子与开发商的房子混合在一起销售，结果就是买房人根本不知道自己所购买的是我们的房子还是开发商的房子。假如你是购房者，如果你挑中了我们的一套房子，我们就退哪一套房子，在你的眼前可以看到感到的情况是与你直接购买开发商的房子没有区别的，其背后的区别开发商、代理公司的人也是不会说的。这样的结果可以看到的外部现象就是该楼盘的退房率超高。”

　　“这样有没有法律上的风险？”陈小航忽然问了一句。
　　林一凡笑了，“你要是到各地房地产信息网上去看一下，你就会发现某一些楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是我们这些投资客的功劳了，这样的结果就是前面的售楼基本上都是我们这些投资客买入的。但是很多不了解的局外人说是假按揭泛滥的结果，而事实上假按揭绝对不敢这样的明目张胆，而炒房退房是不怕有关方面严查的。而同时退房也需要有技巧的，那就是退房的合同的时间也要把握好，签署合同的时间控制在政府要调控市场不良的时候，办理手续和退款的时间是出手的时候，在市场调整退房潮时政府根本不敢公开出面制止退房，当然也就无法说话了，而且很多时候政府以及其所支持的媒体还在为这样的退房宣传并且演绎为房价下降的信号。”

　　“绝啊，林先生对炒房的理解真是就像武侠小说里的高手啊。”邵老板在一边喊道。

日期：2010-09-07　10:27:38

　　林一凡赶紧摆手，“千万别这样说，我林一凡只不过是经验多一点而已。我刚才解释了我上午没有叫大家出手的原因，不知道大家对我这个说法认不认同，如果认同的话，下午我们还照此办理；不认同的话，大家可以自己做出选择。”
　　“同意同意”，高老板首先响应，有人一带头，别人自然也都说好。
　　回到桌前坐下，刘苏苏对林一凡道，“需不需要我帮你们和开发商沟通一下？作为招商局，我们很希望成为你们的和企业之间的桥梁。”
　　这话有点官腔，但是，此时说出来却显得很自然。林一凡道，“这事是急不得的，如果对方意识到了这点，估计会跟我们联络的。”
　　刘苏苏道，“上午我们去的这两个楼盘都是开发区比较高档的楼盘，位置都在规划的商业区范围内，既然大家都感到有兴趣，如果他们没有意识到服务不到位的话，不是双方都失去了个机会？”
　　“既然如此，那就麻烦刘局长帮忙沟通一下啦。”耿勇在一旁说道。

　　“那好，吃晚饭大家回房间休息一下，我跟那两个楼盘沟通一下。”刘苏苏神情恬淡，似乎是说一件很小的事情。
　　大家开始其乐融融地吃饭，忽然，“刘苏苏问，林先生，有个问题我一直想不通。开发商为什么肯暗地里给你们这么大的折扣，而不去公开的降价呢？”