日期：2010-09-26　11:19:31

　　刘苏苏忽然有羞涩起来，脸红红地对蓝局长说，“谁说要嫁他了？”
　　蓝局长笑着对张嫂说，“看看，市里应该给苏苏一个先进工作者的称号。”
　　看到张嫂有些疑惑地看着她，蓝局长稍微变得有些严肃地说，“你看苏苏，为了市里的招商工作，不惜出卖色相，这不是先进是什么？”
　　张嫂立刻明白了蓝局长是什么意思，马上补充道，“这要是在国民党军统里面也是个严肃认真的人，能获得青天白日勋章。”

　　刘苏苏有点急，拿着筷子就要打两个人，张嫂一边躲一边对林一凡道，“一凡，你可要睁大眼睛，这个女人看着像淑女，实际是暴力倾向，你要是娶她，非让你跪搓板不可。”
　　正闹着，忽然亭外有人道，“你们这么高兴啊，有好事也不叫我？”
　　大家往外一看，原来是米拉笑盈盈地站在下面。
　　张嫂赶紧招呼道，快上来，“没有特殊组织，我跟蓝局长在钓鱼，蓝局长忽然说想吃生鱼，正赶上苏苏和一凡也没出去，就随便吃点，快来，我们刚吃一会儿。”

　　米拉身上穿着一条非常性感的裙子，胸前开口很低，露出一道深深的丨乳丨沟，这跟她白天的样子很不同。
　　有服务员摆上餐具，米拉看着林一凡，然后问张嫂，“你们三个女人，都不是省油的灯，你们有没有欺负一凡啊？”
　　蓝局长笑着，“我们怎么敢？今天是一凡给我们炒房启蒙课。”
　　“是嘛？看来我这天真是来对了。”米兰看了林一凡一眼，咪咪地笑着说。

　　蓝局长给米拉夹了一块鱼肉，道，“你可以随便问，今天一番免费指导。”
　　林一凡赶紧道，“千万别这么说，我也就是说说自己的感受，一家之言。”
　　米拉吃了口鱼，看着林一凡，问，“这些天新闻里老说租售比的问题，这个我老说不清，一凡，你能不能跟我说说这个东西？卖房子要买怎样租售比的才划算”
　　林一凡心里纳闷，你不是售楼小姐出身？这些简单的东西还搞不清？但是，他稍微一想就明白了杜小洁的用意，他是要在另外三个女人面前表现出自己对这些业务的不熟。也许，这是为了掩饰自己的出身吧。

日期：2010-09-26　11:39:11

　　既然杜小洁需要自己配合，那就配合一下吧，于是，他说，“那我就献丑了。我们炒房随时要把我一个原则，那就是全部售价与每年的总租金收入比必须小于12，也就是租金乘数等于投资金额除以每年潜在租金收入不能超过12.”
　　“我还是不大明白，你举个例子？”米拉问。
　　林一凡端起自己面前的酒杯，轻呷一口里面的白葡萄酒，慢慢地说，“比如一套房子，2001年时售价21万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是接近12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。”

　　“就是说，一定要在12年以内收回投资对吧？”蓝局长插了一句。
　　林一凡回答，“一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。”
　　“哦”，米拉若有所思地点点头。
　　林一凡接着道，“这种计算方法还是静态的，只一次性付款，如果是按揭，那么实际的回收期还要长一些。我们还以刚才提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了现在，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上业主就面临投资无法回收的境地。”

　　“乖乖隆地冬，原来这么复杂啊。”蓝局长在一边叹息道。
　　林一凡笑了一下，“所以，买房子一定要考虑它的价值。如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。我们还以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1.8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。”

　　“那要是这样算起来，中国的房地产不是都是价值透支？”刘苏苏忽然问了一句。
日期：2010-09-26　15:03:38

　　“当然，中国的房地产市场早就背离了价值，中国的房子尤其是大城市的房子早已经不再具有居住的功能而只是具有单一的投资功能了。”林一凡淡笑，拿起酒杯，轻轻地嗅着。
　　“那你还炒房？”米拉边吃鱼边问。
　　林一凡笑了，“经济上来看，无论不同社会体制，生产力程度或者发达程度，不同的国家地区，无论是房地产泡沫；股市泡沫；资本泡沫或者经济周期几乎都有十年的规律。”

　　“那要是按这个角度上讲，我们的房地产是不是已经到了泡沫被刺破的周期呢？”米拉问。
　　“楼市泡沫美国发生了丝毫不代表香港，日本，东南亚乃至未来的中国不发生，实质上海南，北海已经领先此轮泡沫发生一轮了。”林一凡回答。
　　“哦？”几个女人大吃一惊，几双眼睛齐刷刷投射到林一凡的脸上。
　　林一凡把酒杯放下，慢条斯理地说，“起源于2000年左右的这一轮中国地产周期来看：开发商和专家们在需求暴涨的时候大谈‘体制改革的阵痛’；城市化大幅度增长时候大谈‘刚需’，前者指的是2000年到06年；后一个时期指的则是从06年到现在。现在报纸上突然大谈‘中国城市化刚刚起步’，这个目的就是想把大家的思维引导到中国地产泡沫才是日本初期阶段的谬误上去。事实上，我刚才说的海南和北海的事情根本没有人注意。”

　　“一凡，你在海南炒过房吗？”张嫂问。
　　“当然，那么好赚的地方怎么会少了我这样的人？”林一凡淡淡地笑着。
　　“战果怎么样？”蓝局长显得有点急。
　　“还行，现在基本上都已经出手了。”林一凡回答。

　　“可是，现在海南的房价还在长啊？我们这里许多人都去哪里买了房子。”蓝局长似乎对林一凡的做法有些不解。
　　林一凡给自己又到了一点白葡萄酒，回答，“赌徒不到被人砍手脚是不知道回头的，你们那些朋友都是标准的赌徒，记住，你要是有房子投资的话不必别急着卖，但是当你觉得身边人都不理性的时候该卖该甩就甩吧。你海南有房子吗？”
　　蓝局长看看米拉，“米拉，看样子咱们得去趟海南了。”
　　米拉问，“如果我现在自己不炒房子，让你来给我操盘，你应该很有经验喽，你能保证我在泡沫破灭前跑掉吗？”

　　林一凡笑道，“我做不到，尤其是海南的房子。”
　　“那你为什么还来韩山炒房？”蓝局长终于问出了她似乎埋在心里许久的一个疑问。
日期：2010-09-26　15:52:22

　　林一凡笑了，“我要说是为了苏苏来韩山炒房你肯定不信，对吧？”
　　“你难道真是为了苏苏才来的？”米拉问。
　　林一凡端起酒杯，“来来来，大家一起喝，不探讨这个问题了。”